NABYWANIE NIERUCHOMŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW
Aspekt nabywania nieruchomości przez cudzoziemców reguluje ustawa z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z późniejszymi zmianami. (Tekst ustawy: http://www2.mswia.gov.pl/portal.php?serwis=pl&dzial=56&id=1800)
1. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW SPOZA EUROPEJSKIEJ WSPÓLNOTY GOSPODARCZEJ
Cudzoziemcem w rozumieniu wyżej powołanej ustawy jest:
- osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego;
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
- nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w powyższych punktach, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
- osoba prawna i spółka handlowa, która nie posiada osobowości prawnej, ale posiada siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w punktach powyżej.
Ogólną zasadą jest, iż każde nabywanie nieruchomości tzn. prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego przez cudzoziemców (spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego) wymaga zezwolenia wydanego w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych ,jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Takowa zgoda wymagana jest także, gdy następuje nabycie udziałów w spółce handlowej, która ma siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, gdy cudzoziemiec przejmuje nad spółką kontrolę (posiada powyżej 50% głosów na walnym zgromadzeniu, zgromadzeniu wspólników lub posiada pozycję dominująca w rozumieniu Kodeksu Spółek Handlowych.
Minister wyda taką zgodę jeżeli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Do wydania zgody niezbędne jest również wykazanie przez cudzoziemca okoliczności potwierdzających jego więzi z polską.
Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z polską mogą być w szczególności:
1) posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
2) zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
3) posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony z wyłączeniem zezwolenia udzielonego na podstawie art. 53a ust. 2 ustawy z dnia 13 czerwca 2003 r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2006 r. Nr 234, poz. 1694, z późn. zm.), zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
4) wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia Minister Spraw Wewnętrznych może:
- zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia, o którym mowa poniżej
- dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa.
Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania w przypadku przekształcenia spółki oraz przy nabyciu nieruchomości w skutek dziedziczenia ustawowego.
Wszelkie czynności opisane powyżej wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców uznane są za nieważne.
1.1. PRAKTYKA UDZIELANIA ZEZWOLEŃ
Na podstawie wniosku cudzoziemca (sporządzonym, w języku polskim) zezwolenie w formie decyzji administracyjnej wydaje Minister Spraw Wewnętrznych
Ubiegający się o wydanie zezwolenia zobowiązany jest dołączyć do wniosku dokumenty potwierdzające jego związek z Rzeczpospolita Polską oraz inne dokumenty pozwalające na ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku wykonywania działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z przepisami prawa polskiego powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.
Minister Spraw Wewnętrznych rozpatruje wniosek w terminie 2 miesięcy. Wydanie zezwolenia (na okres 2 lat) nie jest jednoznaczne z zakupem nieruchomości, a jest jedynie przesłanka umożliwiającą nabycie nieruchomości, które potwierdzone musi być aktem notarialnym.
2. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW Z EUROPEJSKIEGO OBSZARU GOSPODARCZEGO (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Lichtenstein)
Od dnia wejścia Polski do Unii Europejskiej (1.05.2004) obywatele oraz przedsiębiorcy zamieszkujący lub posiadający siedzibę na terenie Europejskiego Obszaru Gospodarczego, aby nabyć nieruchomość lub udziały / akcje w spółkach, które są właścicielem nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym nie potrzebują zezwolenia.
Wyjątkiem jest jednak sytuacja, gdy przedsiębiorcy i obywatele EOG chcą nabyć nieruchomość rolną lub leśną. Wówczas Przez okres 12 lat od wstąpienia Polski do UE (do 2.05.2016 roku) muszą uzyskać zezwolenie.
Uzyskanie tego zezwolenia nie będzie wymagane (w wyżej wymienionym okresie przejściowym) w przypadku, gdy:
- cudzoziemiec z obszaru EOG chce nabyć nieruchomość rolną położoną:
- w województwach: dolnośląskim, kujawsko-pomorskim, lubuskim, opolskim, pomorskim, warmińsko-mazurskim, wielkopolskim, zachodniopomorskim - po upływie 7 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- w województwach: lubelskim, łódzkim, małopolskim, mazowieckim, podkarpackim, podlaskim, śląskim, świętokrzyskim - po upływie 3 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy z datą pewną, jeżeli przez ten okres osobiście prowadzili na tej nieruchomości działalność rolniczą oraz legalnie zamieszkiwali na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
2. nabycia drugiego domu:
o jeżeli nabywca legalnie, nieprzerwanie zamieszkuje co najmniej 4 lata na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej
3. WYJĄTKI OD UZYSKANIA ZEZWOLENIA
Wyjątkiem, w którym cudzoziemiec nie musi uzyskać zgody Ministra Spraw Wewnętrznych są następujące sytuacje:
a) nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
b) nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
c) chęć nabycia nieruchomości przez cudzoziemca mieszkającego na terytorium Polski od co najmniej 5 lat od momentu uzyskania zezwolenia na osiedlenie się;
d) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca będącego w związku małżeńskim i obywatelem Polski w momencie 2 lat od uzyskania pozwolenia na osiedlenie, jeżeli nabyta nieruchomość będzie stanowić wspólnotę majątkowa małżonków;
e) nabycie nieruchomości jeżeli w dniu nabycia posiadał uprawnienie do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca jest właścicielem nieruchomości od co najmniej 5 lat;
f) „nabywca cudzoziemiec” jest bankiem oraz wierzycielem hipotecznym
g) nabycia lub objęcia przez bank akcji lub udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
h) nabycie przez osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
