ASPEKT PRAWNY OBROTU ZIEMIĄ

Podstawa prawna:

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r.

Ustawa o obrocie nieruchomościami rolnymi z dnia 13 lipca 1957 r.

1. OBRÓT NIERUCHOMOŚCIAMI GRUNTOWYMI, BUDYNKOWYMI I LOKALOWYMI

INFORMACJE OGÓLNE

Obrót nieruchomościami jest obszerną oraz dynamicznie rozwijającą się dziedziną prawa i wyodrębnioną częścią rynku, na którym zawierane są specyficzne transakcje wymagające szczególnych działań zarówno po stronie sprzedającego jak i kupującego. Dziedzina ta obejmuje przede wszystkim zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, ale ociera się również o elementy prawa administracyjnego, rodzinnego, międzynarodowego i innych.

Obrót nieruchomościami, a dosłownie prawami majątkowymi do nieruchomości, dającymi możliwość kupna i sprzedaży nieruchomości jest co do zasady swobodny. Jedynie pewne prawa majątkowe są objęte monopolem państwowym i dotyczy to np. własności złóż kopalin nie stanowiących części składowych nieruchomości gruntowej oraz wód, które stanowią własność Skarbu Państwa, do których jedyne prawo obrotu ma Skarb Państwa. Jedynie wody stojące oraz wody w rowach są własnością właściciela gruntu, na którym się znajdują. Do wszystkich nieruchomości odnosi się kryterium podmiotowe dzielące nieruchomości na: należące do Skarbu Państwa i gmin oraz nie należące do wymienionych podmiotów.

Nieruchomość jest unikalnym towarem ze względu na zespół cech, jakie posiada i są to: nieprzenoszalność, posiadanie właściciela, posiadanie księgi wieczystej, znacząca wartość jednostkowa, która może być zmieniana, różnorodność, nabywanie praw, a nie rzeczy. Zgodnie z definicją nieruchomości zawartą w kodeksie cywilnym (art. 46) mówiącą, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności wyróżnić możemy: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe, nieruchomości lokalowe.

Zaznaczyć trzeba, iż kodeks cywilny określa wyłącznie definicję nieruchomości (w tym także nieruchomości rolnej). Dla rzeczy ruchomych nie da się wyliczyć cech dla nich właściwych. Jednak w wielu wypadkach ustawa rozstrzyga o rodzaju rzeczy ruchomych i dotyczy to:                                       

1. rzeczy, które są połączone z nieruchomością tylko dla przemijającego użytku( K.C. art. 47 § 3);                                     

2. budynków oraz innych urządzeń, które nie są trwale związane z gruntem (kioski, trybuny);                                                                                                                                              3. urządzeń służących do doprowadzania lub odprowadzania: wody, pary, gazu, prądu elektrycznego i innych urządzeń podobnych, nawet tych trwale połączonych z gruntem, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa (art. 49 k.c.);

4. rosnących w gruncie drzew i innych roślin, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (arg. z art. 48 k.c., zob. np. art. 274 k.c.);

Rozdzielenie tych dwóch kategorii jest rzeczą istotną, gdyż każda z nich podlega innym reżimom prawa. Przedmiotem niektórych praw rzeczowych mogą być wyłącznie ruchomości, a innych praw wyłącznie nieruchomości (np. użytkowanie wieczyste, służebność).

NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE

Zgodnie z definicją nieruchomości zawartą w art. 46 § 1 kodeksu cywilnego , aby móc mówić o nieruchomości gruntowej muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

1)      nieruchomość musi posiadać ustalone granice zewnętrzne, oddzielające ją od innych nieruchomości;

2)      wyodrębniona wcześniej część powierzchni ziemskiej musi stanowić odrębny przedmiot własności;

Zgodnie z orzecznictwem sądowym uznaje się, iż do ustanowienia nieruchomości gruntowej konieczne jest spełnienie obu tych przesłanek łącznie.

Jeszcze inne przesłanki dla ustalenia nieruchomości wynikają z przepisów ustawy z dnia          6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Z zapisów tej ustawy wynika bowiem, że zwarty, jednolity obszar powierzchni ziemskiej należący do jednego właściciela może stanowić kilka nieruchomości, o ile dla poszczególnych fragmentów tego obszaru sporządzono oddzielne księgi wieczyste. Zarazem ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala na łączenie w jedną nieruchomość gruntów nie sąsiadujących ze sobą, jeżeli stanowią one całość gospodarczą.

Rozgraniczenie nieruchomości, tj. ustalenie przebiegu granic nieruchomości, dokonywane jest co do zasady w trybie administracyjnym, a w przypadkach, w których granice są sporne ustalane są w trybie postępowania sądowego (art. 153 K.C.).

NIERUCHOMOŚCI BUDYNKOWE

Określić można, iż co do zasady budynki stanowią część składową gruntu o ile są z nim trwale związane (art. 48 k.c.) i dzielą jego los zgodnie z zasadą "wszystko, co na gruncie, przynależy do gruntu".

 Jednakże istnieją wyjątki od tej zasady  i w obrocie prawnym występują budynki, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Są one wówczas nieruchomościami budynkowymi i choć są trwale związane z gruntem to stanowią odrębny przedmiot własności.

Budynki znajdujące się na gruncie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego stanowią odrębną własność użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 k.c.).

Granicą przestrzenną nieruchomości budynkowych jest ich bryła stanowiąca naziemną część (łącznie z piwnicą i fundamentem nawet jeśli znajdują się pod poziomem ziemi). Obszar nad i pod powierzchnią gruntu stanowi własność właściciela gruntu.

NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE

Podstawa prawna: Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.

Nieruchomość lokalową stanowić może wyodrębniona część składowa nieruchomości gruntowej (w przypadku, gdy budynek jest częścią składową gruntu) lub wyodrębniona część nieruchomości budynkowej.

Część budynku, która może być odrębną nieruchomością, może stanowić tylko i wyłącznie lokal. Inne części budynku jak np. piętro nie mogą być odrębną nieruchomością, chyba że jeden lokal zajmuje całą powierzchnię piętra. Aby lokal stanowił odrębną nieruchomość nie ma znaczenia położenie budynku i jego rodzaj, ani wielkość lokali (lokal może mieć dowolną powierzchnię).

NIERUCHOMOŚCI ROLNE

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kodeks Cywilny określa, iż nieruchomością rolną jest taka nieruchomość, która może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym do produkcji: roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej sadowniczej lub rybnej.

Poprzez obrót nieruchomościami rolnymi należy rozumieć zmianę właściciela, która nastąpiła:

a)                 w obrocie powszechnym, a więc na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego

b)                 na drodze postępowania sądowego

c)                 w wyniku dziedziczenia

d)                na podstawie uregulowań szczególnych (dotyczy to głównie zmiany             właściciela nieruchomości rolnej będącej własnością Skarbu Państwa).

Obrót nieruchomościami reguluje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, której założeniem jest zmienienie struktury agrarnej polskiego rolnictwa. Niestety Polska na tle innych krajów Unii Europejskiej ma wciąż niewielki udział gospodarstw średnich oraz większych. Ustawa ta stwarza możliwości kontroli ANR nad transakcjami obrotu nieruchomościami rolnymi, jeśli nabywca nie spełnia wymagań określonych w ustawie. Przepisy te mają zastosowanie zarówno do nieruchomości zabudowanych jak i niezabudowanych bez względu na ich powierzchnię. Prawo pierwokupu dla ANR nie przysługuje w przypadku nieruchomości rolnych, które w miejscowym planie zagospodarowania zostały przeznaczone np. pod budownictwo mieszkaniowe.

Prawo pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych jest wyłączone w sytuacjach, gdy nabywcą nieruchomości jest osoba bliska sprzedającemu (rodzeństwo i ich dzieci, zstępni, wstępni),          spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni lub gdy nabycie nieruchomości rolnej spowoduje powiększenie gospodarstwa rodzinnego jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha i działka znajduje się w gminie zamieszkania lub sąsiedniej.

2. UMOWA PRZEDWSTĘPNA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Choć cena nieruchomości jest zazwyczaj przedmiotem umowy pomiędzy stronami to obowiązują pewne zasady, co do formalnych ustaleń. Oznacza to, że aby mówić o sprzedaży cena musi być wyrażona w pieniądzu polskim. Przy zapłacie obowiązuje cena nominalna, a więc niezależna od wzrostu czy spadku siły nabywczej pieniądza.

            Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej, która związuje strony stosunkiem umownym na warunkach określonych w tej umowie. Ażeby umowa przedwstępna niosła za sobą skutek prawny, w przeciągu roku od dnia jej zawarcia musi być wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak tego elementu sprawia, że umowa przedwstępna nie pociąga za sobą skutków prawnych.

Umowa przedwstępna zazwyczaj zawierana jest w formie umowy cywilnoprawnej, w której określone zostają m. in.: przedmiot transakcji i jej strony, a także termin oraz warunki realizacji. Drugim modelem umowy jest forma aktu notarialnego, która jest bardziej czasochłonna i kosztowna. Jednakże w przypadku niedotrzymania warunków umowy jedynie oświadczenie woli w formie aktu notarialnego może spowodować żądanie obowiązku realizacji umowy: zarówno przez kupującego, jak i sprzedającego.

3. PODATKI OD NIERUCHOMOŚCI

Jak już wcześniej zaznaczono nieruchomość traktowana jest jak towar, dlatego też posiada swoją wartość i staje się przedmiotem obrotu, czy chociażby najmu. Art. 13 Ustawy o gospodarce nieruchomościami określa, iż „z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji”. Przeniesienie prawa własności do nieruchomości związane jest z obowiązkiem zapłacenia podatku od zawarcia umowy kupna  - sprzedaży. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnej pobierany w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Obowiązek podatkowy powstaje w tym wypadku z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Innym rodzajem podatku związanym z nieruchomościami jest podatek od nieruchomości związany z samym jej posiadaniem. Wartość podatku zależna jest odpowiednio od: powierzchni użytkowej dla budynków, wartości początkowej dla budowli oraz powierzchni dla gruntów.